원희룡장관 "전세사기 주택의 LH매입임대, 야당 공공매입과 전혀 달라"[전세사기뉴스+대책+정부입장+방안]

"공공매입 없다"던 정부, '우선매수권 실효성 논란'에 방향 선회

 

"(전세사기 피해주택의) LH매입임대 방식은 야당의 공공매입 방식과는 전혀 다르다. 공적재원으로 보전해 주는 것이 아니다."(원희룡 국토교통부 장관)

지난 20일까지 "공공매입은 불가하다"며 강경한 입장이었던 정부가 지난 21일 전세사기 피해자의 경매 주택을 한국토지주택공사(LH)의 매입임대 제도를 활용해 대신 매입하겠다고 밝혔다. 다만 이 방안은 더불어민주당 조오섭 의원과 정의당 심상정 의원이 각각 대표발의한 '공공매입을 위한 특별법안'과는 결을 달리한다고 선을 그었다.

정부가 선회해 내놓은 방안은 일단 피해자 주택을 경매에서 우선매수권 형태로 인수해 공공임대로 활용하겠다는 내용이다.

이 경우 임차인의 거주권 확보가 가능하겠지만 임차인의 피해 보증금을 온전히 보전해주는 것은 아니라는 점, 어느 선까지 전세사기로 봐야하는 지 등에 대한 사회적 논의가 필요하다는 점 등에서 한계가 있다는 지적이 나온다. 일각에서는 전세보증금을 돌려받지 못한 다른 피해자와의 형평성 문제도 제기될 수 있다고 우려한다.

◇야권의 '공공 직접매입' 요구에 선 그었던 정부, 'LH 매입임대'로 우회

정부는 공공매입안에 대해 부정적인 입장을 밝힌 바 있다. 원 장관은 지난 19일 야당의 공공매입 방안에 대해 "이는 사기 범죄 피해 금액을 국가가 국민 세금으로 떠안으라는 뜻이기 때문"이라며 "(보증금 전액 반환을 위해선) 사회적 합의가 있어야 하고 입법뿐 아니라 헌법재판소의 동의가 필요한 수준이 된다"고 선을 그은 바 있다.

다음날 박대출 국민의힘 정책위원장도 "공공이 손해를 감수하며 매입하더라도 선순위 채권자에게만 이익이 돌아가 근본적인 피해자 구제 방안이 될 수 없다"고 반대했다.

그러나 전세사기 피해가 서울 화곡동과 인천 미추홀구, 경기 화성·구리 등 수도권에 이어 대전, 부산 등 전국으로 확산할 조짐을 보이자 시급하게 적극적인 구제 대책으로 방향을 선회한 것으로 보인다.

다만 이번 조치가 '공공매입'이라 하더라도 야당이 요구하는 것과는 세부 방식에서 차이가 있다는 설명이다.

야당 의원들이 발의한 특별법은 '공공매입을 통해 정부가 피해자의 보증금을 대신 반환한다'는 것이지만, 정부가 이날 제시한 방침은 LH의 매입임대 방식을 활용하는 것으로 못받은 보증금을 대신 갚아주진 않는다. 일단 매입임대 방식으로 피해 주택을 매입해 임차인을 강제 퇴거시키지 않고 싼값에 재임대해 주거안정에 도움주겠다는 방안이다. 이는 과거 정부가 부도공공임대주택을 공공매입한 뒤 임차인에게 보증금을 돌려준 방식과도 다르다.

 

 

◇원하는 피해 임차인 주택, 우선매수권으로 매입 후 임대

정부가 내놓은 방안은 피해 임차인이 우선매수권을 포기할 경우 LH의 매입임대 제도를 활용해 피해 임차인이 원할 경우 LH가 해당 주택을 대신 사주겠다는 것이다.

정부는 LH 매입임대 물량 2만5000호와 지방공사 및 지방공사 물량 9000호를 활용해 전세사기 피해주택을 최대 3만5000호까지 사들인다는 방침이다. 호당 매입가격은 2억원선으로, 최대 7조원의 자금을 투입될 것으로 예상하고 있다.

LH의 올해 매입임대 사업 예산 5조5000억원이 이미 확보한 상태여서 정부는 추가 재정 투입 없이 이 방안의 추진이 가능할 것으로 보고 있다. 앞서 작년 말 LH가 강북 미분양 주택을 고가에 매입했다는 논란으로 매입임대주택 제도 정비때문에 올해 사업은 이제야 시작하는 단계로 알려졌다.

피해 임차인과 LH 등 공공기관에 피해 주택 우선매수권을 부여하기 위한 법안 개정은 필요하지만, 매입임대 사업은 이미 시행 중인 제도라 추가 법 개정이 필요없어 속도를 낼 수도 있다. 세부 임대기간과 임대료는 23일 당정협의 등 추가 논의를 거쳐 확정될 전망이다.

◇피해보증금 보전엔 '한계'…전세사기 주택대상 모호·형평성 논란 등 지적나와

일단 추가 재정 투입이나 법 개정 등의 단계를 거치지 않고 임차인의 거주권을 보호할 수 있을 것으로 보이지만, 피해 임차인의 보증금을 보전해주지는 못해 임차인의 일부 보증금 손실은 불가피하다는 부분이 한계로 지적된다.

우선 LH가 주택을 우선매수해 줄 전세사기 피해 주택의 범위가 모호하다는 우려도 나온다. '빌라왕' 또는 '건축왕' 사건 등은 일명 '바지사장'(가짜 임대인) 등을 동원해 조직적 전세사기로 볼 수 있지만, 집값과 전셋값이 단기 급등 또는 급락해 발생한 갭투자 실패로 보증금을 돌려주지 못하는 '나쁜 임대인' 케이스도 전세사기로 볼 수 있느냐는 것이다.

우선매수권의 적정 가격도 문제다. 정부가 우선매수권을 행사하는 주택인 게 알려지면 입찰을 꺼려 유찰이 거듭돼 매각 지연으로 저가 낙찰할 가능성이 높아져 정부와 임차인에게는 유리하겠지만, 시중 금융기관이나 자산관리공사 등 부실채권 매입 공공기관과 같은 선순위 근저당권자는 채권 회수에 문제가 생길 수 있기 때문이다.

반대 경우도 문제다. 만약 피해 주택이 고가에 낙찰되거나 경매 장기화로 집값이 다시 상승하면 낙찰가격이 올라 재정 손실이 불가피하다는 예상도 나왔다.

역전세난 심화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 다른 세입자들이나 이미 경매가 끝나 집을 비워줘야 하는 등의 본격적인 피해를 당하고 있는 피해자들과의 형평성 문제도 불거질 수 있다.

이에 대해 원 장관은 "단순 전세금 미반환인지, 전세사기 피해물건인지 대상을 특정하는 기준과 절차를 결정해야 한다"며 "충분한 논의를 거쳐 입법 과정에서 정하겠다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

다주택자 규제 풀었는데…전세사기 확산에 금융당국 '딜레마'

 

 

지난해 '빌라왕'과 최근 인천 미추홀구 '건축왕' 등 전세사기 피해가 전국으로 확산될 조짐을 보이면서, 대출규제 완화로 매수세를 끌어올려 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 금융당국의 고민이 한층 깊어질 것으로 보인다.

22일 금융권 등에 따르면 수도권뿐만 아니라 지방에서도 전세사기 피해가 속출하면서, 벼랑 끝에 몰린 세입자들의 규모가 더욱 늘어날 것이란 우려가 커지고 있다.

수 많은 피해자를 양산한 이른바 '건축왕'·'빌라왕' 등의 다주택 임대사업자들은 보통 자기 자본을 들이지 않고 전세를 끼는 '무자본 갭투자' 방식으로 빌라 등의 주택을 대거 사들인 뒤 임차인의 보증금을 떼먹는 수법을 사용한다. 전셋값 급등 시기에 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀지자 자기 돈은 거의 들이지 않고 수백, 수천채를 한꺼번에 사들이는 것이다.

이런 가운데 정부가 최근 다주택자 규제까지 대폭 완화하고 나서면서, 다주택자들에게 오히려 갭투자 통로를 열어주는 것이 아니냐는 지적이 나오고 있다.

금융위원회는 지난달 2일부터 다주택자와 임대·매매사업자들도 규제지역에서 집값의 30%까지 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있도록 허용했다. 이에 따라 다주택자들도 규제지역에선 주택담보인정비율(LTV) 30%, 비규제지역에선 종전과 동일하게 LTV 60%까지 주담대를 받을 수 있게 됐다.

또 투기·투기과열지역 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 대출한도 2억원과 규제지역 내 9억원 초과 주택에 대한 전입의무도 폐지했다. 2주택 보유세대의 규제지역에 위치한 담보대출 취급시 다른 보유주택 처분의무를 폐지하고, 3주택이상 보유세대의 규제지역내 주담대 금지도 없애기로 했다. 이에 더해 등록임대사업자에 대한 LTV 우대 방안 등도 검토 중이다.

 

정부가 이처럼 다주택자들에 대한 대출 규제를 풀어주고 나선 것은 최근 금리 급등 등으로 주택 시장이 급속도로 얼어붙으며 부동산 경기가 경착륙할 것이란 우려가 커지고 있기 때문이다. 이러한 경착륙 상황을 막기 위해 정부는 다주택자, 실수요자 등에 대한 '과도'하고 '징벌적'인 규제를 정상화하는 것이 불가피하다는 판단이다.

하지만 일각에서는 이러한 다주택자 등에 대한 대출규제 완화 조치가 추후 갭투자를 부추기는 기폭제로 작용할 수 있단 우려를 내놓고 있다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원은 "임대인은 전세 거래를 통해 일반적인 규제 한도 이상으로 자금을 조달할 수 있는데 예컨데 전세보증금이 주택 가격의 80%에 달한다면, 해당 주택은 자기자금이 주택가격의 20%만 있으면 매입할 수 있는 즉 '갭투자'가 가능해지는 것"이라며 "일반화하자면 전세 거래는 전세가 없는 경우에 비해 주택시장으로 자금을 추가로 유입시키며, 주택 거래를 쉽게 만든다"고 말했다.

이어 "이 모든 과정에서 경제적 위험이 누적되는 것은 전세 계약이 주택시장을 통해 가계부채를 증가시킨다는 말로 요약할 수 있을 것"이라고 지적했다.

한동안 감소세를 나타내던 주택담보대출(주담대) 수요도 다시 꿈틀대는 조짐을 보이고 있다. 최근 한국은행이 발표한 '2023년 3월중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1049조9000억원으로 한 달 전 보다 7000억원 줄어 3개월 연속 감소했다. 다만 가계대출 중 주담대는 전월보다 2조3000억원 늘어난 800조8000억원으로 집계됐다.

다만 금융당국은 부동산 시장 침체기가 길어지고 고금리가 지속되고 있는 현 상황에서 대출 규제를 완화하더라도 '갭투자' 등 투기세력이 늘어날 가능성은 높지 않다고 보고 있다. 전셋값 급등으로 매매가와 간극이 줄어들면서 갭투자자에게 유리한 조건이 조성됐던 과거와는 시장 상황이 판이하게 달라졌기 때문이다.

금융당국 관계자는 "이번 전세 사기는 2~3년 전 부동산 급등기에 갭투자 등을 활용해 거래를 했던 건들이 이제 문제가 터지기 시작한 것"이라며 "다만 지금은 전세가격이 매매가보다 더욱 심하게 하락을 하고 있는 상황이어 갭투자가 늘어나긴 현실적으로 쉽지 않은 상황"이라고 말했다. 이어 "전세 사기 피해자들에 대한 지원 방안을 지속적으로 마련하고 있고, 이와는 별도로 부동산 연착륙 등 거시경제 정책 기조는 흔들림없이 이어가는 것이 필요하다고 본다"고 덧붙엿다.

 

 

또 다른 금융당국 관계자도 "다주택 허용 등 대출규제 완화를 통해 능력있는 매수자가 늘어나면 오히려 부동산 가격 하방을 지지할 수 있다고 본다"며 "지금의 문제의 본질은 1주택자냐, 다주택자냐가 중요한 것이 아니라, 10년 내 경험하지 못했던 부동산 시장 급락이 문제"라고 말했다.

서지용 상명대 경영학부 교수는 "정부가 대출규제를 완화하는 것은 집값이 너무 많이 떨어지는 것을 막기 위해 매수세를 끌어올려야 하기 때문"이라며 "다만 너무 일괄적으로 규제를 풀게 되면 다주택자의 투기로 이어질 가능성은 있다"고 짚었다. 이어 "지금은 생활자금 등의 실수요 관련 대출은 풀되, 부동산 쪽은 기간을 정해 놓고 시장 상황에 따라 규제나 완화를 좀 유연하게 하는 핀셋 정책이 필요하다고 본다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

전세사기 대책위 "우선매수권 부여, 구체적 협의 시급"

 

 

정부가 전세사기 피해 임차인에게 주택 경매 우선매수권을 주는 방안을 추진하기로 한 가운데 피해자들과 지원 단체가 세밀한 정책 설계를 요구하고 있다.

박순남 인천 미추홀구 전세사기 피해대책위원회 부위원장은 22일 연합뉴스와 통화에서 "우선매수권 요구가 받아들여진 것 자체는 환영할 일"이라면서도 "다만 피해자들과 협의를 통해 세부적인 내용을 조율해야 하는데 아직 그런 과정이 전혀 없다"고 말했다.

이어 "피해자들 입장에서는 전세보증금을 돌려받는 게 가장 시급하지만 현실적으로 어렵기에 당장 거리에 내쫓기는 상황을 막고자 우선매수권을 요구했던 것"이라며 "이왕 방안을 마련하기로 했다면 피해자들의 현실을 좀 더 세심하게 파악해 맞춤형 대책을 설계해달라"고 말했다.

 

대책위는 당장 집이 경매에 넘어간 피해자들이 거리에 나앉는 상황을 막기 위해 지난해 출범 직후부터 경매에 넘겨진 피해 주택의 우선매수권을 요구해왔다.

정부는 피해 주택 임차인에게 경매 최고가(낙찰가)로 살던 집을 먼저 구입할 수 있는 권리를 주는 안을 검토 중이다.
이를 위한 방안으로는 민사집행법이나 주택임대차보호법 개정이 거론된다.

 

피해자들은 그러나 지난해 말부터 요구한 경매 유예 조치가 5개월 만에 이뤄지는 등 정부의 늑장 조치가 계속되고 있다며 빠른 추진도 함께 요구하고 있다.
대책위에 소속된 서울 양천구의 전세사기 피해자 A씨는 "이런 식으로 말만 하고 정작 추진은 안 됐던 게 너무 많다"며 "국토부는 관계기관과 협의 중이라는 말만 되풀이하지 말고 실제로 정책을 확정해 발표해야 한다"고 지적했다.

미추홀구에 거주하는 대책위 소속 피해자 김모씨도 "이미 낙찰자가 나와 쫓겨난 집이 많은 상황에서 하루라도 빨리 피해자들에게 우선매수권을 줘야 한다"며 "여야 3당이 힘을 합쳐 추진하기로 한 만큼 이른 시일 안에 정책을 구체화했으면 한다"고 바랐다.

 

박경수 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회 위원장도 "피해자들은 피해를 그나마 줄일 수 있는 하나의 방안으로 우선매수권을 주장하는 것"이라며 "살던 집을 우선 매수하면 그나마 피해를 덜 받을 수 있기 때문"이라고 설명했다.

이어 "정부가 마련한 긴급주거 주택 중 실질적으로 살 수 있는 곳이 드문 것처럼 실효성 없는 전세사기 대책이 너무 많다"며 "이번에도 말뿐이고 정책 실체는 없는 것 아니냐는 걱정도 피해자들 사이에서 나오고 있다"고 우려했다.

인천시에 따르면 지난달 말 기준 미추홀구에서 발생한 전세사기 피해로 1천523호가 임의 경매(담보권 실행 경매)에 넘어가 이 중 87호가 매각됐다.

 

앞서 국민의힘과 정부는 지난 20일 협의회에서 피해 임차인 우선매수권 부여와 충분한 거치 기간을 둔 저리 대출 지원안을 추진하기로 했다.

여야 3당 역시 오는 27일로 예정된 본회의에서 이 같은 내용의 전세사기 대책 관련 입법을 목표로 공감대를 형성한 만큼 정책 실현 가능성은 적지 않을 것으로 보인다.