분양권,부동산,하향세,부동산경기침체,부동산 주중종합뉴스 <23.01.25~ 23.01.31>

"분양권 안 팔려" 입주장 닥친 서울 아파트서 마피 속출

 

금리 인상 여파로 부동산 경기 침체가 계속되고 있는 가운데, 입주장에 돌입한 서울 지역 아파트 단지들에서 마이너스 프리미엄(마피) 분양권 및 입주권 매물이 속출하고 있다.

 

25일 부동산업계에 따르면 내년 1월 입주 예정인 서울 송파구 오금동 '송파 더플래티넘' 전용 65㎡는 최근 12억5140만원에 매물이 올라왔다. 지난해 1월 일반분양 당시 해당 평형 최고 분양가는 14억7260만원으로, 현재는 이보다 약 2억원 이상 호가가 하락한 셈이다.

이 단지는 분양 당시 고분양가 논란이 있었지만 29가구 모집에 7만5382명이 청약을 접수하며 무려 2599대 1의 경쟁률을 기록하는 등 흥행에 성공한 바 있다. 그러나 송파구의 집값 하락세가 가팔라지고 전세 세입자를 구하기도 어려워지자 수분양자들이 손해를 감수하더라도 분양권을 털고 있는 것으로 풀이된다.

 

또 지난해 하반기부터 입주를 시작한 금천구 독산동 '신독산솔리힐뉴포레' 전용 68㎡A의 경우 현재 매물 호가가 6억4400만원에 올라와 있다. 이는 해당 평형 분양가 7억4700만원과 비교하면 1억300만원 낮은 가격이다. 강북구 수유동 '칸타빌수유팰리스' 전용 59㎡B 역시 현재 6억8000만원에 매물이 올라와 있는데, 당초 이 평형 분양가는 9억2490만원으로, 2억4490만원이나 가격이 떨어졌다.

 

여기에 비록 마피는 아니지만 입주를 앞두고 급히 분양권 및 입주권 매물을 내놓는 단지도 등장하고 있다. 내년 2월 입주 예정인 동작구 흑석동 '흑석리버파크자이'는 현재 입주권 물건이 다수 나와 있지만, 거래는 한 건도 진행되지 않고 있다. 이 단지는 청약 당시 1순위 평균 경쟁률 95.9대 1을 기록한 것은 물론 가점 만점자가 나오기도 했지만, 전세 계약자를 찾는데 어려움을 겪으면서 입주권 매물이 올라오고 있는 것으로 보인다.

 

또 오는 3월 입주를 앞둔 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' 전용 59㎡ 입주권은 지난해 12월 15억원(6층)에 거래됐는데,

지난 2021년 8월 같은 평형 입주권이 21억5390만원(14층)에 팔린 것과 비교하면 6억5390만원이나 차이가 난다.

 

그러나 이러한 상황에도 분양권 거래는 역대 최저 수준을 보인다. 여전히 서울 곳곳에 강력한 전매제한 규제가 적용되고 있기 때문이다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래는 68건으로 집계됐다. 이는 관련 통계가 작성된 2007년 이후 가장 적은 수치다.

 

서울 아파트 입주·분양권 거래는 2016년 9948건으로 1만 건에 육박하며 역대 최다를 기록했고, 2017년 8652건, 2018년 2532건, 2019년 2114건 등 2007년 이후 줄곧 네 자릿수를 유지했다. 하지만 2020년 894건으로 거래가 줄어든 뒤 2021년에는 264건으로 감소했고, 지난해에는 68건만 거래됐다.

 

정부는 오는 3월께 전매제한 규제 완화를 예고하고 있는 가운데, 업계에서는 규제 완화로 분양권 매물이 더 많이 나올 것이라고 보고 있다. 다만 고금리 기조가 여전히 이어지고 있어 거래 성사는 크게 늘기 어려울 수 있다는 전망이 나온다.

 

김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "지속적인 금리 인상 여파로 기존 주택 매매시장이 냉각기를 겪으면서 분양권 시장에도 영향을 미친 것으로 보인다"면서 "그간 강력하게 작용했던 분양권 전매 규제 영향도 컸다"고 설명했다.

 

이어 "1.3 부동산 대책으로 분양권 전매 제한 규제가 완화되면서 기존 분양 단지가 소급 적용 혜택을 받아 분양권 시장이 일시적으로 활성화될 수도 있다"면서도 "분양권 매매도 대출이 필요한 만큼 금리 문제가 해결되지 않으면 거래량이 극적으로 늘지는 않을 것"이라고 전망했다.

 

 

 

"아무런 자격도 필요없어" 서울 새 아파트, 입금순으로 팝니다

 

부동산 시장 침체로 초대형 브랜드 아파트 단지에서도 미계약 물량이 대거 발생하면서 선착순 계약으로 넘어가는 사례가 늘었다. 건설사들은 청약과 달리 '신청자격에 아무런 제한이 없다'는 점을 강조하면서 물량 소진에 적극 나서고 있다.

 

26일 분양업계 등에 따르면 GS건설은 이날 성북구 장위동 '장위자이레디언트(1330가구)'에 대한 구매우선권(선착순) 공급을 시작했다.

 

장위4구역을 재개발해 짓는 이 단지는 일반분양 물량의 40%를 넘는 437가구가 미계약으로 남았다. 이달 두차례에 걸쳐 자체 홈페이지에서 진행한 무순위 청약에서도 '완판'에 실패하면서 선착순 분양에 나서게 됐다. 선착순 분양 물량은 전용 49㎡, 72㎡, 84㎡ 등으로 구성됐으며 구체적인 공급 규모는 공개되지 않았다.

 

GS건설은 이날 오전 공개된 지정계좌에 신청금 300만원을 입금하는 순서대로 구매우선권을 배포한다. 입금시간에 따라 참석시간이 개별통지되며, 통지를 받은 신청자들은 28일 차례로 견본주택을 방문해 계약을 진행한다. 잔여물량이 남지 않았거나 희망 동호수가 없으면 최대 10영입일 내 신청금을 돌려받을 수 있다.

 

서울 중랑구 중화1구역을 재개발한 '리버센SK뷰롯데캐슬'도 오는 28일 오전 10시부터 견본주택에서 부적격 및 일부 잔여세대에 대한 선착순 동·호수 지정계약을 진행한다. 전용 84㎡ 22가구와 전용 100㎡ 1가구가 이번 공급분이다.

 

이외에 강동구, 강북구 등에서도 선착순 분양이 진행된다. 서울 강동구 둔촌동 삼익빌라를 재건축한 '더샵 파크솔레이유'는 지난 11일부터 선착순 계약에 돌입했다. 강북구 미아동 '한화포레나미아'도 작년 10월부터 선착순으로 물량을 팔고 있다. 작년 말 기준 65가구가 남은 것으로 알려졌다. 이처럼 미계약 물량이 대량으로 발생한 것은 부동산 시장 침체 여파가 작용한 것이다.

이런 가운데 최근 서울에 선착순 공급이 확산된 것은 1·3 대책을 통해 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 영향으로 분석된다. 비규제지역의 경우, 규제지역보다 무순위 청약 운영이 좀 더 자유롭다.

 

규제지역에서는 무순위 청약 시 청약홈을 이용해야 하는데, 이때 경쟁률이 1대1을 넘으면 계약 결과와 상관없이 다시 무순위 청약을 반복해야 한다. 서울에서도 계약 포기자가 많은 단지는 N차 무순위 청약을 반복하는 경우가 잦았다. 반면 비규제지역은 자사 홈페이지에서 무순위 청약을 진행할 수 있다. 청약홈에 비해 정보 접근성이 낮아 신청자가 상대적으로 적고 경쟁률을 공개할 필요도 없어 선착순 분양으로 넘어가기 용이하다.

 

무순위 청약은 수분양자의 자격을 제한하지만 선착순 분양은 아무런 자격 제한이 없어 물량을 비교적 빨리 소진할 수 있다. 무순위 청약은 최초 공급 당첨 후 포기자나 부적격자, 다른 지역 거주자, 유주택자·조합원 등을 제한하지만 선착순 분양에서는 이같은 자격 제한이 없다. 장위자이레디언트의 경우, 자격 요건에'계약자 연령 무관'까지 명시해 "사람이기만 하면 된다"는 우스갯소리까지 나왔다.

 

국토교통부가 '공급질서 교란자'의 청약 당첨을 제한하는 사전검증제 역시 선착순 분양은 제외된다. 사전검증제는 위장전입, 임신진단서 위조, 불법전매 등 위법행위가 적발됐던 사람이 무순위 청약에 당첨되지 않도록 하기 위해 계약 전 사업주체가 사전 검증하는 제도다.

 

국토부 관계자는 "선착순 분양까지 갈 정도로 안팔렸다면 그건 이미 규제의 영역이 아닌 것으로 보기 때문에, 제약 없이 임의처분할 수 있도록 근거조항이 마련돼있다"고 설명했다.

 

 

서울 '분양가 5억' 아파트도 안 팔린다...미분양 1000채 육박

 

서울 시내 전용 59㎡(옛 25평) 기준 분양가 5억원대로 공급한 신축 아파트에서 대거 미분양이 발생했다. 이에 서울 미분양 물량이 1000채에 육박하며 8년 만에 최대 수준을 기록했다.

서울 미분양 1000가구 육박…한 달 새 129가구 급증한 이유

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26일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 말 기준 시내 민간 미분양 주택은 994가구로 전월(865가구) 대비 129가구 증가했다.

지난해 1월 47가구에서 1년간 21배 늘어났고, 월간 기준 2015년 3월(1064가구) 이후 7년 10개월 만에 최대치다.

지난달 미분양 증가분은 강서구 화곡동 신축 주상복합 단지인 '화곡 더리브 스카이'에서 비롯됐다.

 

화곡중앙시장 정비사업으로 조성한 후분양 단지로 올해 3월 입주 예정인데 전용 30~59㎡ 140가구 중 94%인 131가구가 미분양됐다. 지난해 11월 일반분양 75가구 모집에 264명이 1순위 청약을 신청해 평균 3.52대 1의 경쟁률을 기록했는데, 특별공급을 포함한 당첨자들이 대부분 계약을 포기한 것이다.

 

이곳은 역세권 대단지가 아니지만, 분양가는 3.3㎡당 평균 2200만원로 최근 분양 단지 중 저렴한 편이었다. 주력 평형인 전용 59㎡ 공급가격은 5억3500만~5억6300만원 선으로 인근 노후 단지 시세와 비슷한 수준이다.

 

지난해 2월 분양한 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스' 전용 59㎡ 최초 분양가는 9억원이 넘었고 미분양 해소를 위해 15% 할인한 가격이 7억4000만원대였다. 이에 비해 2억원가량 저렴한데 수요자를 찾지 못한 것이다.

 

최근 얼어붙은 청약 시장 분위기를 반증한다는 분석이 나온다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "2020~2021년 분양했다면 무난하게 완판이 가능했을 것 같다"며 "금리인상과 집값 하락 분위기가 반영된 결과"라고 말했다.

 

'숨은 미분양' 합치면 실제 서울 미분양 2000가구 육박 전망도

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8년여 만에 서울 미분양 주택 1000가구 돌파가 임박한 가운데, 업계에선 사업 주체가 비공개한 '숨은 미분양'을 고려하면 실제 서울 시내 미분양 주택은 1500~2000가구에 달할 것이란 관측도 있다.

그동안 30가구 미만 소규모 아파트와 빌라, 300실 미만 주거용 오피스텔 등은 한국부동산원 청약홈을 통한 공개 청약 의무가 없어 미분양 주택 통계에 포함되지 않았다. 이에 더해 정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 규제지역을 풀어 미분양 정보 비공개와 임의 분양이 가능해졌다.

 

실제로 지난해 말 분양한 '장위자이 레디언트', '리버센 SK뷰 롯데캐슬' 등 1.3 대책으로 임의 분양이 가능해진 단지는 미분양 물량을 관할 구청에 신고하지 않고 선착순 분양을 진행 중이다.

 

정부가 미분양 해소를 위해 각종 규제 완화책을 내놓고 있지만 시장 분위기 반전은 녹록지 않다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "얼어붙은 시장 분위기를 고려하면 전국 미분양 주택이 6만 가구를 넘어 8만~10만 가구까지 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.

 

 

후분양 아파트 뇌관되나 미분양 우려 더 커져

 

단기간 잔금 마련에 대한 부담과 시세보다 비싸다는 평가 등으로 최근 후분양한 아파트 단지들이 처참한 청약 성적표를 받고 고전하고 있다. 후분양 제도란 아파트 공정률이 60~80% 이상일 때 예비 수요자가 해당 아파트를 확인하고 분양받을 수 있는 제도다.

 

26일 한국부동산원 청약홈에 따르면 후분양 단지인 서울 마포구 아현동 ‘마포더클래시’는 일반분양 53가구 가운데 절반이 넘는 27가구(51%)가 계약에 실패해 무순위 청약에 나섰다. 마포더클래시는 청약 경쟁률 두 자릿수를 기록했지만, 물량 절반 이상이 미계약된 것이다.

 

또 다른 후분양 단지인 경기 안양의 ‘평촌센텀퍼스트’ 역시 대거 미달이 발생했다. 당초 이 단지는 2020년 10월 선분양될 예정이었지만 일반 분양가를 놓고 진통을 겪어 오다 결국 후분양으로 전환됐다. 당시 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가는 3.3㎡당 1810만원이 상한선이었지만 최종 후분양가는 3.3㎡당 3211만원으로 책정됐다. 대형 건설사인 DL이앤씨와 코오롱글로벌이 시공을 맡은 2000가구 이상 규모 대단지임에도 높은 분양가가 미달 사태의 원인이었다는 분석이 나온다.

 

후분양에 나섰던 부산 수영구 남천동 ‘남천자이’ 아파트는 두 자릿수 청약 열기를 보였지만, 실제 일반분양 계약률이 절반에도 미치지 못했다. GS건설에 따르면 지난 16~19일 남천자이 아파트 일반분양 116가구에 대해 정당계약과 예비당첨자까지 포함한 계약률이 50% 미만인 것으로 알려졌다. 부산의 대표적인 부촌의 랜드마크급 아파트로 꼽히는 곳이지만 고금리 기조와 후분양 특성상 자금 마련 기간이 짧아 청약 당첨을 포기한 사람들이 많은 것으로 분석된다.

 

이런 분위기가 올해 후분양을 앞두고 있는 동작구 상도 푸르지오 클라베뉴, 영등포구 브라이튼 여의도, 서초구 래미안 원펜타스 등이 분양 시점을 고민하는 이유다.

 

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “지금과 같은 고금리 환경에서는 자금 마련이 어려울 뿐 아니라 내년, 내후년에 금리가 지금보다 낮을 것이라는 기대 때문에 수요자들이 의사 결정을 미루려 한다”며 “반면 후분양은 빠른 의사결정이 필요하기 때문에 상황이 어려울 수밖에 없다”고 설명했다.

 

한편 서울 아파트값은 하락폭이 4주 연속 둔화했다. 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.31% 하락해 지난해 말 0.74%에서 이달 초 0.67%로 하락폭이 둔화한 이후 4주 연속 낙폭이 줄었다.

 

 

 

부동산 경착륙 경고에도 … 올들어 리츠 7% 깜짝 상승

 

 

회사채 시장 안정세 접어들고
연초 임대수요 반짝 늘며 반등
물가 따라 임대료 함께 올리는
SK·제이알글로벌 리츠 관심
시세차익보다 배당수익 노려야 

 

올해 들어 리츠주 주가가 상승하면서 투자자 관심이 높아지고 있다. 낮아지는 시장금리는 리츠의 매력도를 높이는 요인이지만 동시에 부동산 시장에 대한 우려는 투자를 주저하게 만드는 부분이다. 증권가에서는 리츠주의 경우 주가 상승보다는 배당수익률에 중점을 두고 투자해야 한다고 조언했다.

26일 한국거래소에 따르면 상장 리츠 및 인프라스트럭처 기업들을 포함한 KRX리츠인프라지수는 지난해 말 1419에서 지난 25일 1528로 7.7% 상승했다. 같은 기간 코스피 상승률 8.5%와 비교하면 소폭 낮지만 상장 리츠 배당수익률이 통상 4~6% 이상이라는 점을 고려하면 코스피 투자보다 성과는 좋은 편이다.

증권가에서는 시중금리 하락과 레고랜드발 악재가 어느 정도 안정된 것이 최근 리츠주 상승을 이끈 것으로 보고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "1월에는 전년 말 위축됐던 회사채 시장이 완화되고 (임대) 수요가 높아지는 계절적 효과가 반영되고 있다"고 설명했다.

그러나 리츠주 투자를 꺼리게 만드는 요인도 있다. 부동산 시장의 경착륙 가능성이 있어서다.

다만 증권가에서는 상업용 부동산 가치는 하반기에 추가 하락할 수 있지만, 실물 시장을 앞서가는 리츠 특성상 급격한 하락 가능성은 높지 않다고 평가한다. 배상영 대신증권 연구원은 "리츠 시장 역사가 긴 미국 시장을 살펴보면 금융위기 시기 리츠 반등은 상업용 실물 부동산 시장을 3~4분기 선행했다"며 "하반기 실물 시장의 가격 조정이 지표로 확인되더라도 리츠 시장에 악재로 작용할 가능성은 낮다"고 예상했다.

 

 

다만 지금 시점에서는 시세차익보다는 배당 관점에서 접근하라고 조언했다. 배 연구원은 "금리가 떨어지고 있다고는 해도 여전히 절대적으로 높은 수준이기 때문에 이른 시일 안에 리츠주의 의미 있는 상승을 기대하기는 어렵다"며 "기초자산의 가치 상승보다는 임대료 상승에 기반한 배당 투자가 추천되는 이유"라고 설명했다.

배당수익률과 배당의 안정성을 확보하기 위해서는 임대료 인상 여부를 리츠 선택의 중요한 기준으로 삼아야 한다. 대신증권에 따르면 임대료를 물가상승률 등에 연동해 인상하는 리츠로는 SK리츠·제이알글로벌리츠·신한서부티엔디리츠·KB스타리츠 등이 있다.

SK리츠는 SK그룹의 주요 자산을 편입하고 있다. 서울 종로구 SK서린빌딩, 성남 분당구 소재 SK U타워, SK에너지 주유소 116곳 등이 주요 자산이다. 국내 상장 리츠 최초로 분기 배당을 실시했으며 임대료가 물가상승률(소비자물가지수·CPI)과 연동하는 임대 구조를 갖고 있다. SK리츠의 예상 배당수익률은 4.9%가 될 것으로 예상된다. 이는 최근 12개월 동안 SK리츠가 지급한 배당금의 합을 지난 25일 종가로 나눈 수치다. 다만 SK리츠의 경우 다른 리츠에 비해 가치가 고평가돼 있다는 평가도 나온다.

삼성증권에 따르면 지난 6일 기준 SK리츠의 주가배당가능이익(P/FFO)은 24.7배로 국내 주요 상장 리츠 15곳(평균 15.12배) 중 가장 높았다. P/FFO는 리츠의 시가총액을 배당가능이익으로 나눈 것으로 주식의 주가수익비율(PER)과 유사한 지표다.

 

 

제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀과 미국 뉴욕 맨해튼에 소재한 오피스 자산을 편입하고 있다. 정부 기관을 대상으로 장기 계약을 맺고 있으며 임대료가 벨기에의 물가지수라고 할 수 있는 건강지수와 연동돼 있다.

해당 리츠 역시 장기 CPI 연동 임대 계약 구조를 갖고 있으며 조달금리가 낮아 배당 중심의 투자에 적합하다는 설명이다. 제이알글로벌리츠는 상장리츠 중 가치가 가장 낮게 평가돼 있다는 점도 매력적인 요인이다.

삼성증권에 따르면 지난 6일 제이알글로벌리츠의 P/FFO는 10.8배로 국내 주요 상장 리츠 15개 중 두 번째로 낮았다.

신한서부티엔디리츠는 복합몰과 호텔을 기초자산으로 하는 복합리츠다. 용산 드래곤시티 호텔이 편입돼 있는데 국내에서 호텔을 편입한 유일한 리츠다. 보유자산 중 하나인 인천 스퀘어원은 소비자물가지수에 연동(최대 5%)돼 있다. 또 보유자산이 중국 리오프닝(경제활동 재개)에 따른 수혜가 기대된다는 것이 회사 측 설명이다.

지난해 말 상장한 KB스타리츠는 벨기에와 영국에 오피스 2개를 보유하고 있다. 임차인은 벨기에 정부와 삼성전자인데, 1월 현재 공실 없이 27년간 장기 계약하고 있다는 점에서 안정적인 임대수익률을 기대할 수 있다고 운용사는 설명했다.

 

 

“강남 아니네?”…부동산 침체 뚫고 땅값 가장 많이 뛴 곳

 

작년 전국평균 2.73% 올라
뚝섬역 주변 상권 활성화
성동구 4.52% 전국 최고
신공항 호재 군위 뒤이어

 

지난 한 해 동안 땅값이 가장 많이 오른 지역은 서울 성동구로 집계됐다. 뚝섬역 주변 등에서 패션을 중심으로 한 상권이 활성화된 덕분이다. 대구경북신공항이 들어설 경북 군위군도 땅값이 크게 올랐다. 다만 전반적인 부동산시장 침체 분위기로 전국 땅값 상승률은 전년대비 하락했다.

26일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난 2022년 한 해 동안 전국 지가는 2.73% 상승했다. 전년도인 2021년(연간 4.17% 상승) 대비 1.44%포인트 하락한 상승폭이다. 이는 부동산시장 침체로 주택가격이 크게 하락하며 주택가격에 반영돼있는 토지의 가치가 하락하고, 개발 수요 감소로 땅에 대한 투자도 위축됐기 때문이다.

그럼에도 불구하고 일부 개발호재가 있는 지역들은 지난해에도 땅값이 지속적으로 오른 것으로 나타났다. 서울시 성동구의 경우 지난해 평균 4.52% 올랐다. 부동산원 관계자는 “뚝섬역 일대 스트릿형 상가들을 위주로 상권이 매우 활성화된 영향”이라며 “성수동에 디올 성수 컨셉스토어가 지난해 개장한 것도 지가 상승에 영향을 미쳤다”고 설명했다. 성동구의 경우 지난해 상반기때 이미 지가 상승률이 3%를 육박, 부동산시장 침체가 본격화된 하반기에도 상승세를 이어간 것으로 나타났다.

대구경북신공항이 들어설 경북 군위군도 땅값이 평균 4.29% 올랐다. 군위군은 오는 7월 대구광역시로 편입이 확정되기도 했다. 부동산원 관계자는 “아무래도 광역시 편입될 예정이다보니 향후 대규모 SOC 투자 기대로 땅값이 지속적으로 오르고 있다”고 설명했다.

하남시(4.2%), 부산 해운대구(4.05%), 경북 울릉군(3.99%), 경기도 광명시(3.97%), 서울시 서초구(3.95%) 등이 뒤를 이었다. 하남시의 경우 3기 신도시인 하남교산이 개발되고 있는 데다, 오는 12월 완공되는 서울 세종 고속도로와 2023년 개통예정인 송파 하남 양평간 고속도로 등 교통망 개선에 따른 기대감이 지가 상승 요인으로 지목된다. 부산 해운대구는 다양한 숙박시설 용지에 대한 투자수요 증대, 울릉군은 신공항 호재, 광명시는 3기 신도시 및 여러 정비사업지구 등이 지가 상승을 견인한 것으로 부동산원은 분석했다. 서초구는 지난해 신분당선 연장 개통으로 중대형 빌딩 투자수요가 증대된 영향이 컸다는 설명이다.

 

다만 전국적으로 보면 땅값은 대부분 지역이 하락세를 면치 못하고 있다. 지난해 11월 지가변동률(-0.005%)은 2010년 10월 이후 12년 1개월 만에 하락세로 전환했고, 12월은 -0.032%로 하락폭이 커졌다. 부동산원 관계자는 “재개발지역 수요 감소와 주택택경기 악화에 따른 부지 수요 감소 등 주거용지를 중심으로 하방 압력이 커지고 있다”고 설명했다.

 

 

개학 앞두고 … 대치·목동도 못피한 '전세 한파'

서울 전세가 7주째 1%대 하락
인기 학군 전세거래도 뚝
목동 1월 거래 75건 그쳐
전년 동기보다 70% 급감

 

서울의 대표적인 '학군지'도 고금리로 인한 전세시장 침체를 피하지 못한 것으로 나타났다. 강남구 대치동, 양천구 목동·신정동, 노원구 상계동 등 탄탄한 학군 수요를 갖췄다고 평가받는 지역에서도 전세 거래가 위축되면서 전세시장 침체가 당분간 지속될 전망이다.

26일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 주요 학군 지역의 이달 전세 거래건수는 전년 같은 기간 대비 절반 넘게 줄어든 것으로 나타났다. 아직 신고가 이뤄지지 않은 거래도 있지만, 최근 분위기를 감안하면 이달 남은 기간 전세 거래량이 급격하게 늘어나기는 어려울 것으로 보인다.

목동의 경우 이달 75건의 전세 거래가 신고됐다. 전년 같은 기간 244건 대비 69.3% 감소했다. 신정동 역시 136건의 전세 거래가 신고되며 전년 같은 달 283건 대비 51.9% 줄었다.

목동, 신정동의 전세 거래가 줄어들면서 양천구 전체 전세 거래 역시 같은 기간 593건에서 248건으로 줄었다.

거래가 위축되면서 전세 가격 역시 빠른 속도로 떨어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동신시가지아파트 1단지 전용면적 64㎡는 지난 19일 4억원에 신규 전세 거래가 이뤄졌다. 지난해 12월 같은 전용면적 신규 전세 거래가 최대 6억원에 이뤄진 것과 비교하면 한 달 사이에 가격이 2억원 떨어졌다.

 

대치동의 경우 이달 전세 거래가 62건에 머물며 두 자릿수에 그쳤다. 전년 같은 기간 198건 대비 68.7% 줄었다. 상계동도 144건에 그치면서 지난해 1월 407건 대비 263건(64.6%) 감소했다.

목동의 한 공인중개사는 "지난해까지만 해도 자녀 학교 문제로 전세를 찾는 사람들이 많았다"며 "올해도 관심은 있는 것 같지만 금리 등을 이유로 실제 계약까지 가지 못하는 경우가 대부분"이라고 말했다.

전세 수요가 위축되면서 서울 아파트 전세 가격은 7주 연속 1% 넘게 하락했다.

이날 한국부동산원 1월 4주 주간 아파트 가격동향(26일 기준)에 따르면 서울 아파트 전세 가격은 하락률 1.01%를 기록했다. 전주 하락률 1.11%보다는 하락폭이 감소했지만 지난해 12월 둘째주 하락률 1.08%를 기록한 이후 계속해서 1%가 넘는 하락률을 보이고 있다.

 

수도권 아파트 전세 가격 역시 약세를 이어갔다. 이번 조사에서 수도권 아파트 전세 가격은 하락률 1.04%를 기록했다. 전주 하락률 1.16% 대비 하락폭이 0.12%포인트 줄었지만 지난해 12월 첫 주 이후 8주 연속 1%가 넘는 하락률을 보이고 있다.

한국부동산원은 "학군 수요 등 이주 문의가 일부 존재하지만 고금리 기조가 유지되는 상황 속에서 지속적으로 하락 거래가 진행되고 있다"며 "추가 하락에 대한 기대감이 높아 임차인 우위 시장이 유지되고 하락세가 지속되고 있다"고 밝혔다.

매매 가격은 정부의 규제 완화에 대한 기대감이 반영되면서 하락폭이 줄어드는 추세다.

이번 조사에서 서울 아파트 가격 하락률은 0.31%로 집계됐다. 전주 하락률 0.35% 대비 0.04%포인트 하락폭이 축소했다. 이달 첫 조사에서 하락률이 둔화한 이후 4주 연속 하락폭이 둔해지는 추세를 보이고 있다.

매수세가 침체된 상황에서 집주인들이 '급급매물'을 거둬들이기 때문이라는 분석이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 5만100건으로 일주일 전 5만2276건 대비 4.2% 줄었다.

 

 

 

일시적 2주택 숨통 틔운다…정부 부동산 세제 손질

 

정부 부동산세제 보완방안 발표
일시적 1주택+입주권·분양권 보유시
기존 주택 처분기한 2년서 연장
재건축 기간 거주할 대체주택도 적용

LH ·SH 등 공공임대 사업자 종부세율
최고 2.7%로 절반 가까이 인하 추진

 

 

앞으로 실거주 목적으로 신축 아파트 분양권·입주권을 보유한 1주택자도 새 집이 완공되고 3년 이내 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받게 된다. 이달 12일 이후 양도하는 주택부터다. 또 한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH), 주택도시보증공사(HUG) 등 공공주택사업자들에 대한 종합부동산세율이 최고 5.0%에서 2.7%로 인하돼 세금 부담이 줄어든다.

정부는 26일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 비상경제장관회의를 열고 이같은 내용을 담은 부동산 세제 보완 방안을 발표했다. 추 부총리는 “1주택 외에 일시적으로 입주권 또는 분양권 1개를 보유한 실수요자에 대해서는 최근 거래부진에 따른 종전주택 처분의 어려움을 덜어드리고자 한다”고 말했다.

우선 1세대 1주택자가 신규 주택 입주권이나 분양권을 보유해서 일시적으로 2주택자가 된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 기존 주택 특례 처분 기한을 2년에서 3년으로 확대했다. 특례 처분기한 연장은 2008년 이후 15년만에 처음 추진되는 것이다.

이번 비과세 혜택은 신규 주택을 완공하기 전 집을 양도한 뒤 모든 세대원이 완공일로부터 3년 내 전입해서 1년 이상 살았을 때 적용된다. 신규 주택 완공일부터 3년 내 팔아도 마찬가지다. 현행 제도는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권·입주권은 보유 주택 수에 포함하며 주택 1채와 분양권·입주권을 보유한 사람은 세법상 일시적 2주택자로 간주한다.

 

이미 입주권과 분양권에 대해서는 취득일부터 3년간 종전 주택을 팔면 비과세가 적용된다. 정부는 다음 달 중 소득세법 시행령을 바꿔 이달 12일 이후 양도한 주택까지 소급적용해 특례 처분기한을 3년으로 늘릴 계획이다. 2021년 1월 이후 입주권이나 분양권을 취득한 1주택자는 최대 6년까지 기존 주택 처분 기한을 벌 수 있는 셈이다.

 

정부는 1세대 1주택자가 보유주택이 재건축·재개발되는 기간에 거주할 대체 주택을 사들인 경우에도 대체 주택 처분 기한을 기존 2년에서 3년으로 늘려주기로 했다. 정부는 “최근 주택 거래 부진에 따라 실수요자의 기존 주택 처분이 어려워지고 있는 점을 고려한 조치”라고 설명했다.

 

 

추 부총리는 또 “작년 정기 국회에서 정부안과 달리 다주택자에 대한 종부세 중과 제도가 일부 유지돼 과도한 종부세 부담이 발생하고 임차인에 전가될 우려도 있다”며 “공공주택사업자 등 공익성 있는 법인이 임대를 위해 3주택 이상 보유하는 경우 중과 누진세율(0.5~5.0%)이 아닌 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용해 세 부담을 완화할 것”이라고 했다. 정부는 이와 함께 공익적 법인의 종부세 기본 공제도 9억원으로 올리고 세 부담 상한선(전년 대비 150%)도 적용하기로 했다. 국회는 앞서 2주택자까지 종부세 중과를 폐지하는 정부의 세법 개정안을 통과시켰지만 3주택 이상에 대해서는 중과 제도를 유지한 바 있다.

공공주택사업자 종부세율 완화는 법 개정 사안으로 국회 동의가 필요하다. 적용 대상은 LH·SH·주택도시보증공사(HUG) 같은 공공주택사업자와 공익법인, 주택조합, 재개발·재건축사업 시행자, 민간건설임대주택사업자, 취약계층 주거 지원 목적의 사회적기업과 사회적협동조합, 종중, 임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자 등 400여 곳이다. 법률 개정이 성사되면 이들 법인의 종부세 부담이 약 400억원 줄어드는 효과가 있다고 정부는 추산한다.

 

SH공사는 2022년 종부세를 382억원 납부한 바 있다. 이를 바뀐 세율 기준으로 다시 계산하면 종부세가 160억원(58.1%) 가량 줄어든다고 SH공사는 설명했다. SH공사는 2021년 보유세(재산세·종부세 등 합산)로 705억원을 냈는데, 이는 SH공사 임대사업 수입의 절반을 넘어서는 수준이다.

 

이밖에 정부는 미분양된 공공임대주택과 임대주택을 위한 토지를 지원하는 토지 지원 리츠(REITs·부동산투자신탁)에도 종부세 합산배제(비과세)를 적용해주기로 했다. 주택을 사들여 임대하는 매입임대주택사업자는 임대 기간 10년까지는 종부세 합산배제 대상이 되는 임대주택 가격을 공시가 6억원(비수도권 3억원) 이하로 현행 제도와 같지만 15년 이상 임대하면 9억원(비수도권 6억원)까지 비과세 혜택을 줄 방침이다.

 

다만 이번 세제 개편안이 즉각적인 시장 활성화로 이어지지는 않을 전망이다.　공공주택 사업자 종부세 완화의 경우 공기업들의 보유세 부담이 줄어들기는 하겠지만 임대 물량은 연간 목표가 정해져있어 단기간에 매입량 증가를 기대하기는 어렵다는 지적이다. 양도세 완화 역시 매매시장에 없던 매물이 나오는 것은 아닌만큼 거래량 증가 효과를 보기 어려울 것으로 보인다.