세제·대출 이어 규제지역까지…文정부 부동산 규제 다 풀었다(종합)

강남3구·용산 빼고 규제지역·분양가상한제 전부 해제 3월부터 분양가 관계없이 모든 주택서 중도금 대출 가능 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분의무 폐지…다주택자도 '줍줍' "낙폭 줄이는 연착륙 효과…반등 여부는 지켜봐야"

 

정부가 부동산 규제 시계를 5년 전으로 되돌린다.

 

다주택자에 대한 세금과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화에 이어 청약·전매제한·실거주 의무 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 문재인 정부 이전 수준으로 완화한다.

 

부동산 시장의 급격한 침체가 실물경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지자 대대적인 연착륙 방안을 내놓은 것이다.

 

국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 주택시장 연착륙을 위한 규제 완화 방안을 보고했다.

먼저 부동산 규제지역을 대폭 해제한다는 내용을 담았다.

 

정부는 지난해 규제지역을 세 차례 해제해 서울 전역과 경기 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명만 남겨뒀는데, 이번에 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만 빼고 나머지 지역을 모두 풀었다.

 

규제지역이 본격적으로 활용된 건 2017년 문재인 정부 당시 8·2대책을 통해서다. 이때 서울 전역이 투기과열지구로 묶였고 강남 3구 등은 투기지역으로 지정됐다. 집값이 계속 뛰자 규제지역을 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 2중·3중 중첩해 지정하는 방식으로 규제를 강화했다.

 

 

이번에 수도권이 규제지역에서 대거 해제되면서 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 모든 과정에 대한 규제가 풀리게 됐다.

 

무주택자에만 50%로 제한되던 LTV가 70%로 상향되고, 집을 살 때 자금 조달 계획을 의무적으로 신고하지 않아도 된다.

양도세·취득세 같은 주택 세제 중과 규제도 거의 적용받지 않고, 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 최장 10년이던 청약 재당첨 제한도 사라진다.

규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 대폭 축소했다.

 

분양가 상한제 역시 분양가가 높게 책정된 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격 상승을 부추긴다는 이유로 문재인 정부가 확대한 제도다.

 

2019년 12·16 대책에서 민간택지 분양가 상한제 대상지를 27개동에서 322개동으로 늘렸다. 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동이 대상이 됐다.

 

그러나 이번 대상 지역 해제로 강남 3구와 용산구 73개동만 남았다.

해제 지역은 5∼10년의 전매제한과 2∼3년의 실거주 의무에서 풀려나게 된다.

이 같은 규제 완화 속도는 시장 예상을 뛰어넘는 것이다.

 

원희룡 국토부 장관은 "과거 비정상적인 시기에 도입된 규제를 정상화하는 차원"이라며 "부동산 시장 전반의 거래가 동결되는 등 지나친 시장의 공포에 대해선 명확한 신호를 줄 필요가 있다"고 강조했다.

 

급격한 규제 해제가 추후 집값을 자극할 수 있다는 우려에 대해선 "총부채원리금상환비율(DSR)이 계속 작동하고 있기 때문에 투기 목적으로 주택을 매입하는 데 대해선 안전장치가 있다"고 밝혔다.

 

눈에 띄는 건 규제지역과 분양가 상한제 대상 지역에 대해서도 전매제한을 완화하고, 실거주 의무는 아예 폐지한다는 점이다.

기존에는 수도권의 분양가 상한제 아파트에 당첨되면 최장 10년간(비수도권 4년) 되팔 수 없었는데, 전매제한 기간이 올해 2분기 중 최장 3년으로 줄어든다.

 

전매제한 완화는 시행령, 실거주 의무 폐지는 법을 바꿔야 하는 사안인데 정부는 전매제한·실거주 의무가 남았더라도 소급 적용해 완화된 규정을 적용하기로 했다.

 

국토부는 또 최대 12억원까지만 가능했던 중도금 대출 규제를 풀고, 이를 소급 적용하기로 했다. 1인당 5억원으로 제한한 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다.

 

이에 따라 오는 3월부터는 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

신혼부부·청년에게 우선 배정되는 특별공급 아파트에 대한 분양가 규제(9억원)도 폐지한다.

 

2018년 12월부터 청약에 당첨된 1주택자에게 적용됐던 기존 주택 처분 의무도 폐지된다.

지금은 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있는 주택을 2년 내 처분해야 한다.

 

또 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약에 2주택·3주택 관계없이 유주택자도 신청할 수 있게 된다. 2021년 5월 강화된 무순위 청약 규제가 1년 9개월 만에 풀리는 것이다.

 

전문가들은 이번 조치로 주택시장에 다소 숨통이 트일 것으로 평가하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전매제한 완화로 장기간 매각이 어려웠던 주택들이 환금성 제약에서 자유로워졌고, 실거주 의무 폐지로 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다"고 말했다.

하지만 당장 시장 분위기를 반전시키기 어렵다는 평가가 많다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과를 낼 수 있겠지만 시장이 반등할 수 있을지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.